土地を契約する前に確認！大分の落とし穴と追加費用

土地契約の前に知っておきたい「建築条件付き土地」の罠

大分で土地を探していると、「建築条件付き」という表記を目にします。土地契約を進める前に、この仕組みを理解しておきましょう。建築条件付き土地とは、指定された住宅会社で建てることが条件の土地です。つまり、自由に住宅会社を選ぶことができません。

• 間取りの自由度が制限される：指定会社の商品ラインナップ内でしか設計できない
• 住宅会社を比較できない：価格・品質・アフターサービスを他社と比べる手段がない
• 契約期間に追われる：土地契約後3ヶ月以内に建築請負契約が必要で検討時間が取れない

「気に入った土地を早く押さえたい」と急いで契約する方がいます。しかし、後から後悔するケースは少なくありません。おうちの買い方相談室 大分本店でも、よく相談を受けます。そのため、土地契約の前に建築条件の有無を必ず確認しましょう。

なお、国土交通省は建築条件付き土地の取引に関するガイドラインを公表しています。トラブル防止のための注意点がまとめられています。参考にしてください。

土地契約後に発覚する「造成費・地盤改良費」の正体

土地契約後に「想定外の費用がかかった」と驚く方が多くいます。代表的なのが、造成費と地盤改良費です。しかし、これらは土地の購入価格に含まれていません。それぞれの内容を事前に把握しておきましょう。

造成費（盛土・切土・擁壁工事）

大分市は平地が少なく、傾斜地の多いエリアです。そのため、土地を平らにする造成工事が必要なケースが多くあります。費用の目安は以下の通りです。

• 盛土・切土（高低差の調整）：1㎡あたり3,000〜5,000円程度
• 擁壁工事（高さ2m・幅10mの場合）：150〜300万円程度

地盤改良費

地盤が軟弱な場合、地盤改良工事が必要です。大分市内の低地では、地盤が弱いケースがあります。工法によって費用は大きく変わります。

• 表層改良工法：50〜100万円
• 鋼管杭工法：100〜200万円

地盤の状態は、土地契約後の調査で初めてわかります。つまり、購入前に費用が確定しない点が最大のリスクです。事前に「地盤改良が必要な場合の費用負担」を確認しておきましょう。

また、大分市の盛土造成地は、大規模盛土造成地マップで事前に確認できます。ぜひ活用してください。

土地契約で見落としがちな「インフラ費用」の実態

土地代と建物代だけで資金計画を立てると、インフラ費用を見落としがちです。以下の3項目を、土地契約の前に必ず確認してください。

① 水道引き込み工事費（30〜80万円）

敷地内に水道が引かれていない場合、引き込み工事が必要です。相場は30〜50万円程度です。ただし、引き込み距離が長いと80万円を超えることもあります。さらに、古い鉛管が残っている場合は、やり替え工事が別途必要になります。

なお、大分市では工事費とは別に、手数料・分担金が必要になる場合があります。

② 下水道接続工事費（50〜150万円）

公共下水道があるエリアでも、接続工事費は別途かかります。大分市では、浅い箇所でも1メートルあたり約10万円が目安です。一方、下水道が未整備のエリアでは浄化槽の設置が必要です。その場合、さらに50〜100万円程度が加わります。

③ 開発申請・長期優良住宅申請費（10〜30万円）

一定規模以上の土地では、開発許可申請が必要になります。また、長期優良住宅の申請にも別途費用がかかります。これらは「言い値」になりやすい項目です。そのため、内訳の根拠を必ず確認しましょう。

土地契約の前に「総額」で判断するために

土地契約を急ぐと、後から費用が積み重なり予算オーバーになることがあります。しかし、事前に確認すべき項目を押さえておけば、リスクは大きく減らせます。以下の視点で「土地の本当のコスト」を把握しましょう。

• 土地代＋造成費＋地盤改良費＋インフラ整備費の合計で比較する
• 建築条件付きかどうかを確認し、住宅会社を自由に選べるか確かめる
• 水道・下水道の引き込み状況を書面で確認する
• 可能であれば、地盤調査の結果を待ってから最終判断する

「総額でいくらになるか不安」という方も多くいらっしゃいます。そんな方は、土地契約の前にぜひご相談ください。中立な立場でサポートいたします。

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監修者
久保 徹弥（くぼ てつや）｜おうちの買い方相談室 大分本店 店長
住宅購入で失敗するご家族を一世帯でも無くしたい。その想いで、大分の家づくり相談に取り組んでいます。
ファイナンシャルプランナー｜住宅購入診断士｜マイホームFP｜書籍掲載・テレビ・ラジオ出演実績あり