見積もりの罠！大分で家を建てる前に知りたいこと

「坪単価」は家の価格ではない

大分で住宅の見積もりを取ると、坪単価と実際の総額に大きな差が生じることがあります。住宅会社のチラシや広告でよく目にする「坪単価〇〇万円〜」という表示。しかし、坪単価はあくまで建物本体工事費の目安であり、家を建てるための総額とは大きく異なります。

坪単価60万円・30坪の家を例にすると、本体工事費は1,800万円です。しかし実際に支払う総額は、以下のような費用が上乗せされます。

• 付帯工事費（地盤改良・基礎・電気・給排水など）：本体価格の15〜20%
• 外構・造成費（駐車場・フェンス・造成工事など）：100〜400万円
• 諸費用（登記・ローン手数料・火災保険など）：100〜200万円
• オプション・仕様変更費（設備グレードアップ・間取り変更など）：50〜260万円

これらを合計すると、本体価格1,800万円の家でも、総額は2,500〜3,000万円を超えることが珍しくありません。

坪単価が安く見える「3つのカラクリ」

① 延床面積の計算方法が違う

坪単価の計算に使う「面積」は会社によって異なります。施工面積（バルコニーや吹き抜けを含む）で計算する会社と、延床面積（居住スペースのみ）で計算する会社では、同じ家でも坪単価が大きく変わります。数字が安く見えても、比較の前提が違う場合があります。

② 標準仕様が最低グレード

広告の坪単価は「標準仕様」での価格です。実際に間取りを検討し始めると、キッチン・お風呂・床材・断熱材などをグレードアップするたびにオプション費用が加算されます。最終的に標準仕様のまま建てる人はほとんどいません。

③ 付帯工事・外構が含まれていない

本体工事費に地盤改良・外構・照明・カーテンが含まれていないケースが多く見られます。これらは「別途見積もり」として後から提示されるため、最初の金額との乖離に驚く方が多いです。

契約後に金額が上がりやすい「要確認項目」

見積もりを比較するとき、特に注意してほしいのが「今は安く見えているが、後から上がりやすい項目」です。以下の3つは会社によって金額の差が大きく、見落とすと契約後に想定外の出費につながります。

① 住宅ローン諸手数料の見積もりに注意

大分では一律22万円程度で設定している会社が多いですが、金融機関によっては借入金額の2.2%（3,000万円借りると66万円以上）かかる場合もあります。見積もりに記載されている手数料が「定額」か「定率」かを必ず確認しましょう。

② 外構費用

外構費は100〜150万円と安く見せている会社もあれば、400万円でしっかり計上している会社もあります。土を固めただけの「真砂土（まさど）」仕上げなら安く済みますが、植栽やコンクリート打設を希望する場合は予算が大きく変わります。自分の希望する外構のイメージと予算が合っているかを確認することが重要です。

③ 申請費用・登記費用

長期優良住宅の申請費用や登記費用は、会社によって「言い値」になりやすい項目です。他社と比べて極端に安い場合は、後から追加請求される可能性があります。内訳の根拠を確認しておきましょう。

大分市の住宅見積もり総額の実態

大分県で注文住宅を建てる場合の総額相場は、土地込みで4,000〜5,000万円前後が現実的な目安です（2026年現在）。内訳の目安は以下の通りです。

• 建物本体工事費：2,500〜3,500万円
• 付帯工事費：400〜600万円
• 外構・造成費：100〜400万円
• 諸費用：100〜200万円
• 土地代（大分市内）：800〜2,500万円程度

資材価格の高騰が続く2026年現在、坪単価の全国平均は100万円前後まで上昇しています。「安い坪単価」の広告には、それだけの理由があると考えるべきです。

国土交通省が公表している建築着工統計調査でも、住宅の建築費が年々上昇していることが確認できます。

大分の住宅見積もりを「総額」で正しく比較する方法

複数の住宅会社の見積もりを比較するとき、坪単価ではなく以下の項目を揃えて比べることが重要です。

• 本体工事費＋付帯工事費＋外構費＋諸費用の合計総額
• 地盤改良費は含まれているか（含まれていない場合は別途50〜150万円）
• 照明・カーテン・エアコンは含まれているか
• 住宅ローン手数料は定額か定率か
• 消費税は含まれているか

「どこを安く見せていて、どこを高く見せているか」のギャップを見極めることが、後悔しない住宅選びの第一歩です。

見積もりの比較は、中立な立場の人と一緒に

住宅会社の営業担当に「他社と比べてどうですか？」と聞いても、中立な答えは返ってきません。自社の見積もりを有利に見せる説明になるのは当然です。

おうちの買い方相談室 大分本店では、複数の住宅会社の見積もりを中立な立場で比較するサポートを無料で行っています。

• 各社の見積もりの「含まれているもの・いないもの」を整理
• 総額ベースでの正しい比較
• 予算オーバーを防ぐための資金計画の見直し

「見積もりが出たけど、これが妥当なのかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

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監修者
久保 徹弥（くぼ てつや）｜おうちの買い方相談室 大分本店 店長
住宅購入で失敗するご家族を一世帯でも無くしたい。その想いで、大分の家づくり相談に取り組んでいます。
ファイナンシャルプランナー｜住宅購入診断士｜マイホームFP｜書籍掲載・テレビ・ラジオ出演実績あり