住宅ローン金利｜2026年10月の利上げで返済はどう変わる？

住宅ローン金利はなぜ今上がっているのか

住宅ローン金利は、日本銀行の政策金利や長期金利の影響を受けます。2026年9月には、日本銀行が政策金利を1.25%へ引き上げました。これを受けて、10月から変動金利も固定金利も引き上げる銀行が相次いでいます。

さらに、次の日銀の会合は10月29日・30日に予定されています。そのため、今後の動きにも注目が集まっています。

これから借りる人への影響

新しく借りる人には、その時点の金利が適用されます。一方で、すでに借りている人は、銀行が決めた見直し日を経てから反映されます。つまり、これから家を買う人ほど、金利の変化を早く受けることになります。

住宅ローン金利が上がると返済額はどう変わる？

実際に、変動金利の水準によって毎月の返済額がどう変わるかを試算しました。条件は、借入3,000万円・35年・元利均等返済・ボーナス払いなしです。

• 1.0%の場合：月約84,700円
• 1.5%の場合：月約91,900円
• 2.0%の場合：月約99,400円
• 2.5%の場合：月約107,200円

つまり、金利が0.5%上がると、月の返済は約7,000〜8,000円増えます。1年に直すと、約9万円の差になります。

固定金利も上がっている

一方で、固定金利も上がっています。例えば、フラット35で融資率9割超の場合を見てみます。2026年10月の最も多い金利は年3.94%です。同じ条件で試算すると、毎月の返済は約131,800円になります。

5年ルールと125%ルールとは

多くの銀行では、変動金利の返済額に2つのルールを設けています。

• 5年ルール：金利が変わっても、5年間は毎月の返済額が変わらない
• 125%ルール：5年後の見直しで、返済額の上昇を1.25倍までに抑える

ただし、返済額が変わらなくても、利息の割合は増えています。その分、元金の減りが遅くなる点に注意が必要です。なお、元金均等返済ではこのルールは適用されません。契約前に、ルールの有無も確認しましょう。

未払い利息が出ることもある

さらに、金利が大きく上がると、返済額の中で利息を払いきれない場合があります。これを「未払い利息」といいます。未払い分は、最終的に精算が必要になります。

住宅ローン金利が上がる中、変動と固定はどう選ぶ？

金利が上がる局面では、どちらを選ぶか迷う方も多いです。変動金利は今の返済が軽い一方で、将来上がるリスクがあります。反対に、固定金利は返済額が確定する分、今の金利は高めです。

変動金利が向いている人

変動金利が向いているのは、金利が上がっても返済に余裕がある人です。例えば、手元の貯蓄に余裕があり、繰り上げ返済もできる場合です。

固定金利が向いている人

一方で、固定金利は返済額を確定させたい人に向いています。特に、教育費がかさむ時期と返済が重なる家庭では安心材料になります。

借りる前に確認したい住宅ローン金利のポイント

どちらの金利を選ぶにしても、借りる前の準備が大切です。次の3つを確認しておきましょう。

金利が上がった場合の返済額も試算する

まず、今の金利だけでなく、1〜2%上がった場合の返済額も試算します。その額でも家計が回るかを確認しておくと安心です。

返済額は手取りとライフプランで決める

次に、借入額は審査の上限ではなく、手取りから考えます。審査上の返済負担率は、年収によって30〜40%程度が上限の目安です。しかし、先にライフプランで教育費・住宅費・老後費用を確認します。そのうえで、返済額が手取り月収の25〜30%程度に収まっていれば安心です。ただし、無理のない返済額は家庭によって大きく異なります。

契約するローンのルールを確認する

さらに、契約前に金利の見直し時期や5年ルールの有無を確認します。銀行によって仕組みが違うためです。また、住宅金融支援機構のシミュレーションも便利です。返済額の目安をつかむのに役立ちます。

大分で住宅ローン金利を考えるときのポイント

大分では、車の費用や教育費など、住宅以外の支出も家計に大きく関わります。だからこそ、金利だけでなく暮らし全体で考えることが大切です。

実際、当店でも金利への不安を口にされる方が増えています。2026年9月時点では、ご来店の約90%の方が同じ悩みをお持ちでした。不安を感じたら、一人で抱え込まずに相談しましょう。

住宅ローン金利の不安は無料相談で整理しよう

変動金利と固定金利のどちらが合うかは、家計や将来の計画で変わります。とはいえ、金利が動く中で自分だけで判断するのは大変です。

おうちの買い方相談室では、FPが金利上昇も想定した資金計画を一緒に考えます。さらに、大分の住宅事情をふまえて住宅会社選びもお手伝いします。お気軽にご相談ください。

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監修者久保 徹弥（くぼ てつや）　｜　おうちの買い方相談室 パークプレイス大分店 店長住宅購入で失敗するご家族を一世帯でも無くしたい。その想いで、大分の家づくり相談に取り組んでいます。
ファイナンシャルプランナー｜住宅購入診断士｜マイホームFP｜書籍掲載・テレビ・ラジオ出演実績あり